Renta, tiendas con historia y alojamiento local: casos de expropiación de sacrificio salvaje





Las √ļltimas modificaciones legislativas en materia de arrendamiento, "tiendas con historia" y alojamiento local, representan un enorme retroceso en materia de derecho de propiedad, consagrando soluciones jur√≠dicas que, como se pretende explicar, constituyen verdaderas y salvajes expropiaciones de sacrificio: expropiaci√≥n el sacrificio porque, no habiendo la transferencia de la propiedad como consecuencia de la actuaci√≥n de la entidad p√ļblica, resulta de esta actuaci√≥n una grave limitaci√≥n en el contenido del derecho de propiedad con un efecto equivalente al de una expropiaci√≥n; expropiaci√≥n salvaje, porque sucede sin que se prevea una indemnizaci√≥n.





Para que mejor se perciba, será un caso de expropiación salvaje y de sacrificio la imposición legal de un límite de 100 euros al valor de una renta cuando la misma, en condiciones normales de mercado, es de 1.000 euros.

El derecho ha venido a perfeccionar figuras como la expropiaci√≥n por utilidad p√ļblica, la expropiaci√≥n de sacrificio, la responsabilidad civil del Estado por actos l√≠citos y la perecuaci√≥n urban√≠stica (redistribuci√≥n de las cargas o beneficios que puedan resultar de los planes urban√≠sticos), siempre en el sentido de una " m√°s justo reparto, por todos, de las cargas p√ļblicas. El legislador, sorprendentemente, propone soluciones legislativas que contradicen que la evoluci√≥n de la ley, que consagra situaciones expropiaci√≥n salvaje y el sacrificio: (1) las rentas "volver a congelar" en el contrato de arrendamiento urbano, (2) el grado de "volver a congelar" rentas a las "tiendas con historia" y, finalmente, (3) la caducidad del registro del establecimiento de alojamiento local.

  1. En materia de arrendamiento urbano, después de haber superado el inmenso entorse jurídico que resulta del congelamiento de las rentas, establecido que fue un plazo de transición para el Estado asumir finalmente una responsabilidad que siempre fue suya, se volvió atrás y se retiró a los propietarios, de nuevo (lo que no es jurídicamente insignificante), el derecho al normal rendimiento de sus propiedades.
    La imposición legal al propietario de un arrendamiento y de un valor de renta sustancialmente reducido frente a su normal valor de mercado constituye una grave limitación al derecho de propiedad y, en esa medida, una verdadera expropiación de sacrificio, pasible de indemnización, de conformidad con el art.. De acuerdo con lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999 de la Comisión de las Comunidades Europeas.
    Esta especial y grave afectaci√≥n del derecho de propiedad es exponenciada por el hecho de que el Estado imponga a los propietarios pesados ‚Äč‚Äčobligaciones en materia de conservaci√≥n de los inmuebles, condicionando incluso los aumentos de las rentas "congeladas" a la previa realizaci√≥n de obras y sin preocuparse de asegurar que unos valores puedan compensar a los dem√°s.
  2. En materia de "tiendas con historia", como percibir su régimen, sino por su más influyente característica: el valor histórico de los ingresos?
    De hecho, un n√ļmero significativo de las "tiendas con historia" s√≥lo llegan a tal estatuto porque pagan, hist√≥ricamente, rentas con un valor hist√≥rico. Fue esta circunstancia que permiti√≥ a los comerciantes sobrevivir, hasta aqu√≠, sin relevantes rendimientos de su negocio. Es esta agon√≠a que el nuevo r√©gimen pretende extender por unos a√Īos m√°s, impidiendo el "descongelamiento de las rentas".
    El sacrificio en materia de valor de renta que por esta circunstancia histórica es impuesto a ciertos propietarios en beneficio de la ciudad, tendrá, en la generalidad de los casos, un carácter expropiable.
    Los particulares a quienes, por aquellas razones de inter√©s p√ļblico, se impongan tales cargas o da√Īos a su derecho de propiedad, en la medida en que sean especiales y anormales, deber√°n exigir de los municipios la debida indemnizaci√≥n de sacrificio.
  3. Por √ļltimo, la reciente modificaci√≥n del r√©gimen del alojamiento local, ha dado lugar a la expiraci√≥n del registro del establecimiento de alojamiento local en el caso de su transmisi√≥n, por cualquier forma que no sea la sucesi√≥n, o de transmisi√≥n de m√°s del 50% del capital social de persona jur√≠dica .
    La más exuberante consecuencia de esta previsión de caducidad ocurre en los casos en que, por deliberación camarera, se ven a considerar ciertas zonas como "áreas de contención": para "preservar la realidad social de los barrios y lugares". En estas "áreas de contención", atentas a las restricciones a nuevas autorizaciones de registro de establecimientos de alojamiento local, queda imposibilitada en la práctica la transmisión de los establecimientos existentes. Es lo que va a pasar, de acuerdo con lo que ha sido anunciado, en ciertas zonas de Lisboa.
    El Estado puede legislar para impedir, para el futuro, la instalación de ciertos tipos de negocio en ciertas áreas de la ciudad. El Estado ya no puede hacerlo, retroactivamentesin prever el pago de una indemnización.
    En efecto, no es dif√≠cil entender que muchas zonas de las ciudades hayan sido r√°pidamente recuperadas para la explotaci√≥n de establecimientos de alojamiento local, lo que implic√≥ grandes inversiones y tipolog√≠as propias de un determinado mercado. No es dif√≠cil anticipar, tambi√©n, que la consagraci√≥n de la imposibilidad de transmisi√≥n de estos establecimientos acarrear√° grandes da√Īos a sus propietarios, porque no les ser√° f√°cil encontrar ocupaci√≥n compatible con dichas tipolog√≠as y por un valor que compense la inversi√≥n.

Nos parece que el legislador no ha ponderado debidamente la protección constitucional que se da a la libertad de empresa, en el aspecto de protección de su existencia, así como la protección constitucional que se da a la propiedad de los medios de producción (artículos 61 y 62 de la Constitución de la Unión Portugal).

Adem√°s, que, en virtud del art√≠culo 11 de la Ley de bases generales de la pol√≠tica p√ļblica de suelo, de ordenaci√≥n del territorio y de urbanismo, eventuales restricciones de utilidad p√ļblica al contenido del derecho de propiedad que tengan car√°cter permanente y expresi√≥n territorial susceptibles de impedir o condicionar el aprovechamiento del suelo, como ser√° el caso de la previsi√≥n de un "√°rea de contenci√≥n", son obligatoriamente traducidas en los planos territoriales de √°mbito intermunicipal o municipal, lo que no parece estar contemplado en la legislaci√≥n en cuesti√≥n.

Mi sugerencia a los propietarios de establecimientos de alojamiento local y sus asociaciones es que no dejan de impugnar, también, los reglamentos municipales que vengan a establecer las "áreas de contención". No será fácil justificar en estos reglamentos, adecuadamente, la necesidad de preservar la realidad social de barrios o lugares, sobre todo en los casos en que éstos estuvieran ampliamente deshabitados, o en que la pobreza y la ruina fueran el estándar: no hay justificación posible para pretender musealizar la ruina, el abandono y la pobreza.

Cuando el legislador propone salvajes expropiaciones de sacrificio y manifiesto inconstitucionalidades, nos resta los tribunales.





Socio de la SGOC – Sociedad de Abogados, RL; www.sgoc.pt

Nacho Vega

Nacho Vega. Nac√≠ en Cuba pero resido en Espa√Īa desde muy peque√Īito. Tras cursar estudios de Historia en la Universidad Complutense de Madrid, muy pronto me interes√© por el periodismo y la informaci√≥n digital, campos a los que me he dedicado √≠ntegramente durante los √ļltimos 7 a√Īos. Encargado de informaci√≥n pol√≠tica y de sociedad. Colaborador habitual en cobertura de noticias internacionales y de sucesos de actualidad. Soy un apasionado incansable de la naturaleza y la cultura. Perfil en Facebook:¬†https://www.facebook.com/nacho.vega.nacho Email de contacto: nacho.vega@noticiasrtv.com

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