Renta, tiendas con historia y alojamiento local: casos de expropiación de sacrificio salvaje

Las últimas modificaciones legislativas en materia de arrendamiento, "tiendas con historia" y alojamiento local, representan un enorme retroceso en materia de derecho de propiedad, consagrando soluciones jurídicas que, como se pretende explicar, constituyen verdaderas y salvajes expropiaciones de sacrificio: expropiación el sacrificio porque, no habiendo la transferencia de la propiedad como consecuencia de la actuación de la entidad pública, resulta de esta actuación una grave limitación en el contenido del derecho de propiedad con un efecto equivalente al de una expropiación; expropiación salvaje, porque sucede sin que se prevea una indemnización.

Para que mejor se perciba, será un caso de expropiación salvaje y de sacrificio la imposición legal de un límite de 100 euros al valor de una renta cuando la misma, en condiciones normales de mercado, es de 1.000 euros.

El derecho ha venido a perfeccionar figuras como la expropiación por utilidad pública, la expropiación de sacrificio, la responsabilidad civil del Estado por actos lícitos y la perecuación urbanística (redistribución de las cargas o beneficios que puedan resultar de los planes urbanísticos), siempre en el sentido de una " más justo reparto, por todos, de las cargas públicas. El legislador, sorprendentemente, propone soluciones legislativas que contradicen que la evolución de la ley, que consagra situaciones expropiación salvaje y el sacrificio: (1) las rentas "volver a congelar" en el contrato de arrendamiento urbano, (2) el grado de "volver a congelar" rentas a las "tiendas con historia" y, finalmente, (3) la caducidad del registro del establecimiento de alojamiento local.

1. En materia de arrendamiento urbano, después de haber superado el inmenso entorse jurídico que resulta del congelamiento de las rentas, establecido que fue un plazo de transición para el Estado asumir finalmente una responsabilidad que siempre fue suya, se volvió atrás y se retiró a los propietarios, de nuevo (lo que no es jurídicamente insignificante), el derecho al normal rendimiento de sus propiedades.
   La imposición legal al propietario de un arrendamiento y de un valor de renta sustancialmente reducido frente a su normal valor de mercado constituye una grave limitación al derecho de propiedad y, en esa medida, una verdadera expropiación de sacrificio, pasible de indemnización, de conformidad con el art.. De acuerdo con lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999 de la Comisión de las Comunidades Europeas.
   Esta especial y grave afectación del derecho de propiedad es exponenciada por el hecho de que el Estado imponga a los propietarios pesados ​​obligaciones en materia de conservación de los inmuebles, condicionando incluso los aumentos de las rentas "congeladas" a la previa realización de obras y sin preocuparse de asegurar que unos valores puedan compensar a los demás.
2. En materia de "tiendas con historia", como percibir su régimen, sino por su más influyente característica: el valor histórico de los ingresos?
   De hecho, un número significativo de las "tiendas con historia" sólo llegan a tal estatuto porque pagan, históricamente, rentas con un valor histórico. Fue esta circunstancia que permitió a los comerciantes sobrevivir, hasta aquí, sin relevantes rendimientos de su negocio. Es esta agonía que el nuevo régimen pretende extender por unos años más, impidiendo el "descongelamiento de las rentas".
   El sacrificio en materia de valor de renta que por esta circunstancia histórica es impuesto a ciertos propietarios en beneficio de la ciudad, tendrá, en la generalidad de los casos, un carácter expropiable.
   Los particulares a quienes, por aquellas razones de interés público, se impongan tales cargas o daños a su derecho de propiedad, en la medida en que sean especiales y anormales, deberán exigir de los municipios la debida indemnización de sacrificio.
3. Por último, la reciente modificación del régimen del alojamiento local, ha dado lugar a la expiración del registro del establecimiento de alojamiento local en el caso de su transmisión, por cualquier forma que no sea la sucesión, o de transmisión de más del 50% del capital social de persona jurídica .
   La más exuberante consecuencia de esta previsión de caducidad ocurre en los casos en que, por deliberación camarera, se ven a considerar ciertas zonas como "áreas de contención": para "preservar la realidad social de los barrios y lugares". En estas "áreas de contención", atentas a las restricciones a nuevas autorizaciones de registro de establecimientos de alojamiento local, queda imposibilitada en la práctica la transmisión de los establecimientos existentes. Es lo que va a pasar, de acuerdo con lo que ha sido anunciado, en ciertas zonas de Lisboa.
   El Estado puede legislar para impedir, para el futuro, la instalación de ciertos tipos de negocio en ciertas áreas de la ciudad. El Estado ya no puede hacerlo, retroactivamentesin prever el pago de una indemnización.
   En efecto, no es difícil entender que muchas zonas de las ciudades hayan sido rápidamente recuperadas para la explotación de establecimientos de alojamiento local, lo que implicó grandes inversiones y tipologías propias de un determinado mercado. No es difícil anticipar, también, que la consagración de la imposibilidad de transmisión de estos establecimientos acarreará grandes daños a sus propietarios, porque no les será fácil encontrar ocupación compatible con dichas tipologías y por un valor que compense la inversión.

Nos parece que el legislador no ha ponderado debidamente la protección constitucional que se da a la libertad de empresa, en el aspecto de protección de su existencia, así como la protección constitucional que se da a la propiedad de los medios de producción (artículos 61 y 62 de la Constitución de la Unión Portugal).

Además, que, en virtud del artículo 11 de la Ley de bases generales de la política pública de suelo, de ordenación del territorio y de urbanismo, eventuales restricciones de utilidad pública al contenido del derecho de propiedad que tengan carácter permanente y expresión territorial susceptibles de impedir o condicionar el aprovechamiento del suelo, como será el caso de la previsión de un "área de contención", son obligatoriamente traducidas en los planos territoriales de ámbito intermunicipal o municipal, lo que no parece estar contemplado en la legislación en cuestión.

Mi sugerencia a los propietarios de establecimientos de alojamiento local y sus asociaciones es que no dejan de impugnar, también, los reglamentos municipales que vengan a establecer las "áreas de contención". No será fácil justificar en estos reglamentos, adecuadamente, la necesidad de preservar la realidad social de barrios o lugares, sobre todo en los casos en que éstos estuvieran ampliamente deshabitados, o en que la pobreza y la ruina fueran el estándar: no hay justificación posible para pretender musealizar la ruina, el abandono y la pobreza.

Cuando el legislador propone salvajes expropiaciones de sacrificio y manifiesto inconstitucionalidades, nos resta los tribunales.

Socio de la SGOC – Sociedad de Abogados, RL; www.sgoc.pt