Renta, tiendas con historia y alojamiento local: casos de expropiaci贸n de sacrificio salvaje





Las 煤ltimas modificaciones legislativas en materia de arrendamiento, "tiendas con historia" y alojamiento local, representan un enorme retroceso en materia de derecho de propiedad, consagrando soluciones jur铆dicas que, como se pretende explicar, constituyen verdaderas y salvajes expropiaciones de sacrificio: expropiaci贸n el sacrificio porque, no habiendo la transferencia de la propiedad como consecuencia de la actuaci贸n de la entidad p煤blica, resulta de esta actuaci贸n una grave limitaci贸n en el contenido del derecho de propiedad con un efecto equivalente al de una expropiaci贸n; expropiaci贸n salvaje, porque sucede sin que se prevea una indemnizaci贸n.





Para que mejor se perciba, ser谩 un caso de expropiaci贸n salvaje y de sacrificio la imposici贸n legal de un l铆mite de 100 euros al valor de una renta cuando la misma, en condiciones normales de mercado, es de 1.000 euros.

El derecho ha venido a perfeccionar figuras como la expropiaci贸n por utilidad p煤blica, la expropiaci贸n de sacrificio, la responsabilidad civil del Estado por actos l铆citos y la perecuaci贸n urban铆stica (redistribuci贸n de las cargas o beneficios que puedan resultar de los planes urban铆sticos), siempre en el sentido de una " m谩s justo reparto, por todos, de las cargas p煤blicas. El legislador, sorprendentemente, propone soluciones legislativas que contradicen que la evoluci贸n de la ley, que consagra situaciones expropiaci贸n salvaje y el sacrificio: (1) las rentas "volver a congelar" en el contrato de arrendamiento urbano, (2) el grado de "volver a congelar" rentas a las "tiendas con historia" y, finalmente, (3) la caducidad del registro del establecimiento de alojamiento local.

  1. En materia de arrendamiento urbano, despu茅s de haber superado el inmenso entorse jur铆dico que resulta del congelamiento de las rentas, establecido que fue un plazo de transici贸n para el Estado asumir finalmente una responsabilidad que siempre fue suya, se volvi贸 atr谩s y se retir贸 a los propietarios, de nuevo (lo que no es jur铆dicamente insignificante), el derecho al normal rendimiento de sus propiedades.
    La imposici贸n legal al propietario de un arrendamiento y de un valor de renta sustancialmente reducido frente a su normal valor de mercado constituye una grave limitaci贸n al derecho de propiedad y, en esa medida, una verdadera expropiaci贸n de sacrificio, pasible de indemnizaci贸n, de conformidad con el art.. De acuerdo con lo establecido en la Ley Org谩nica 15/1999 de la Comisi贸n de las Comunidades Europeas.
    Esta especial y grave afectaci贸n del derecho de propiedad es exponenciada por el hecho de que el Estado imponga a los propietarios pesados 鈥嬧媜bligaciones en materia de conservaci贸n de los inmuebles, condicionando incluso los aumentos de las rentas "congeladas" a la previa realizaci贸n de obras y sin preocuparse de asegurar que unos valores puedan compensar a los dem谩s.
  2. En materia de "tiendas con historia", como percibir su r茅gimen, sino por su m谩s influyente caracter铆stica: el valor hist贸rico de los ingresos?
    De hecho, un n煤mero significativo de las "tiendas con historia" s贸lo llegan a tal estatuto porque pagan, hist贸ricamente, rentas con un valor hist贸rico. Fue esta circunstancia que permiti贸 a los comerciantes sobrevivir, hasta aqu铆, sin relevantes rendimientos de su negocio. Es esta agon铆a que el nuevo r茅gimen pretende extender por unos a帽os m谩s, impidiendo el "descongelamiento de las rentas".
    El sacrificio en materia de valor de renta que por esta circunstancia hist贸rica es impuesto a ciertos propietarios en beneficio de la ciudad, tendr谩, en la generalidad de los casos, un car谩cter expropiable.
    Los particulares a quienes, por aquellas razones de inter茅s p煤blico, se impongan tales cargas o da帽os a su derecho de propiedad, en la medida en que sean especiales y anormales, deber谩n exigir de los municipios la debida indemnizaci贸n de sacrificio.
  3. Por 煤ltimo, la reciente modificaci贸n del r茅gimen del alojamiento local, ha dado lugar a la expiraci贸n del registro del establecimiento de alojamiento local en el caso de su transmisi贸n, por cualquier forma que no sea la sucesi贸n, o de transmisi贸n de m谩s del 50% del capital social de persona jur铆dica .
    La m谩s exuberante consecuencia de esta previsi贸n de caducidad ocurre en los casos en que, por deliberaci贸n camarera, se ven a considerar ciertas zonas como "谩reas de contenci贸n": para "preservar la realidad social de los barrios y lugares". En estas "谩reas de contenci贸n", atentas a las restricciones a nuevas autorizaciones de registro de establecimientos de alojamiento local, queda imposibilitada en la pr谩ctica la transmisi贸n de los establecimientos existentes. Es lo que va a pasar, de acuerdo con lo que ha sido anunciado, en ciertas zonas de Lisboa.
    El Estado puede legislar para impedir, para el futuro, la instalaci贸n de ciertos tipos de negocio en ciertas 谩reas de la ciudad. El Estado ya no puede hacerlo, retroactivamentesin prever el pago de una indemnizaci贸n.
    En efecto, no es dif铆cil entender que muchas zonas de las ciudades hayan sido r谩pidamente recuperadas para la explotaci贸n de establecimientos de alojamiento local, lo que implic贸 grandes inversiones y tipolog铆as propias de un determinado mercado. No es dif铆cil anticipar, tambi茅n, que la consagraci贸n de la imposibilidad de transmisi贸n de estos establecimientos acarrear谩 grandes da帽os a sus propietarios, porque no les ser谩 f谩cil encontrar ocupaci贸n compatible con dichas tipolog铆as y por un valor que compense la inversi贸n.

Nos parece que el legislador no ha ponderado debidamente la protecci贸n constitucional que se da a la libertad de empresa, en el aspecto de protecci贸n de su existencia, as铆 como la protecci贸n constitucional que se da a la propiedad de los medios de producci贸n (art铆culos 61 y 62 de la Constituci贸n de la Uni贸n Portugal).

Adem谩s, que, en virtud del art铆culo 11 de la Ley de bases generales de la pol铆tica p煤blica de suelo, de ordenaci贸n del territorio y de urbanismo, eventuales restricciones de utilidad p煤blica al contenido del derecho de propiedad que tengan car谩cter permanente y expresi贸n territorial susceptibles de impedir o condicionar el aprovechamiento del suelo, como ser谩 el caso de la previsi贸n de un "谩rea de contenci贸n", son obligatoriamente traducidas en los planos territoriales de 谩mbito intermunicipal o municipal, lo que no parece estar contemplado en la legislaci贸n en cuesti贸n.

Mi sugerencia a los propietarios de establecimientos de alojamiento local y sus asociaciones es que no dejan de impugnar, tambi茅n, los reglamentos municipales que vengan a establecer las "谩reas de contenci贸n". No ser谩 f谩cil justificar en estos reglamentos, adecuadamente, la necesidad de preservar la realidad social de barrios o lugares, sobre todo en los casos en que 茅stos estuvieran ampliamente deshabitados, o en que la pobreza y la ruina fueran el est谩ndar: no hay justificaci贸n posible para pretender musealizar la ruina, el abandono y la pobreza.

Cuando el legislador propone salvajes expropiaciones de sacrificio y manifiesto inconstitucionalidades, nos resta los tribunales.





Socio de la SGOC – Sociedad de Abogados, RL; www.sgoc.pt

Nacho Vega

Nacho Vega. Nac铆 en Cuba pero resido en Espa帽a desde muy peque帽ito. Tras cursar estudios de Historia en la Universidad Complutense de Madrid, muy pronto me interes茅 por el periodismo y la informaci贸n digital, campos a los que me he dedicado 铆ntegramente durante los 煤ltimos 7 a帽os. Encargado de informaci贸n pol铆tica y de sociedad. Colaborador habitual en cobertura de noticias internacionales y de sucesos de actualidad. Soy un apasionado incansable de la naturaleza y la cultura. Perfil en Facebook:聽https://www.facebook.com/nacho.vega.nacho Email de contacto: nacho.vega@noticiasrtv.com

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