Al forzar una reducción de los alquileres, Berlín está experimentando una caída en la oferta inmobiliaria y confusión legal





A fines de noviembre, Berl√≠n dio un paso m√°s en la pol√≠tica para reducir los alquileres de la ciudad: despu√©s de congelar los valores a principios de este a√Īo, el gobierno de la ciudad de la capital alemana orden√≥ a los propietarios que redujeran los precios de los contratos considerados demasiado caros.





La medida, vigente desde el 23 de noviembre, determin√≥ l√≠mites para el cobro de la renta, definidos seg√ļn ubicaci√≥n, a√Īo de construcci√≥n y estado de cada inmueble. Los propietarios que cobran m√°s all√° de estos l√≠mites se vieron obligados a bajar el precio de inmediato.

La medida, sin embargo, ha creado problemas: por un lado, los inquilinos no est√°n seguros de la aplicaci√≥n de la reducci√≥n, ya que la cuesti√≥n ha terminado en los tribunales. Por otro lado, el n√ļmero de propiedades en el mercado cay√≥ incluso antes de que la norma entrara en vigor, como resultado de la congelaci√≥n de precios y las discusiones sobre la medida m√°s reciente.

Seg√ļn datos de la consultora Gutmann, el total de plazas ofertadas en alquiler cay√≥ un 77% en la comparaci√≥n entre octubre de 2020 y el mismo mes de 2019. La consultora realiz√≥ la encuesta a partir de anuncios en las principales webs y peri√≥dicos.

En el mismo período, el valor medio del alquiler de los nuevos contratos pasó de 11,10 euros a 12 euros el m² (incremento del 8,1%), ya que la congelación no afecta a los inmuebles construidos desde 2014.

Adem√°s de los cambios en las reglas, el mercado se vio afectado por la pandemia de Covid-19. Con las restricciones de viajes internacionales, muchos estudiantes y trabajadores extranjeros que se mudar√≠an a Berl√≠n este a√Īo tuvieron que posponer o cancelar los planes, lo que elimin√≥ parte de la presi√≥n sobre los precios.

Sin embargo, cuando la situación se normalice, puede surgir una gran crisis de falta de propiedades en alquiler.





La llegada de extranjeros fue precisamente uno de los principales motivos de la subida del precio de la vivienda en la capital alemana. Seg√ļn la BMV (Asociaci√≥n de Inquilinos de Berl√≠n), el precio medio del alquiler subi√≥ un 30% entre 2014 y 2019. Vivir en un apartamento de 60 m¬≤ cuesta unos 850 euros al mes (5.400 reales), lo que consume, en general, un tercio del ingreso familiar promedio en la ciudad.

Se estima que el 85% de los habitantes de Berlín viven en propiedades alquiladas.

Para la consultora F + B, los propietarios podr√≠an perder 250 millones de euros al a√Īo con la medida. En promedio, ser√° 40 euros (R $ 253) menos al mes para la propiedad alquilada. La reducci√≥n de valores, por su parte, deber√≠a afectar a unos 365 mil contratos de arrendamiento, seg√ļn la BMV.

Los propietarios buscan formas de eludir la regla. Una encuesta realizada por Conny, una organizaci√≥n de protecci√≥n al consumidor, se√Īal√≥ que 3 de cada 4 propietarios con derecho a la reducci√≥n no fueron notificados del cambio.

¬ęMuchos extranjeros aqu√≠ no hablan alem√°n con fluidez y desconocen la ley, por eso hay muchos inquilinos que fingen que no ha pasado nada¬Ľ, dice Bruno Santiago, de 31 a√Īos, un estudiante brasile√Īo que vive en Berl√≠n.

Como al gobierno le resultará difícil inspeccionar la aplicación del descuento en miles de contratos, existe una guía para que los residentes verifiquen en un sitio web si tienen derecho al reembolso. Y, si el propietario rechaza el descuento, debe presentar demandas para recuperar el monto pagado en exceso indebidamente.

Las entidades propietarias tambi√©n acudieron a los tribunales para cuestionar la medida, y el caso lleg√≥ al Tribunal Constitucional alem√°n, que decidir√° si la ciudad de Berl√≠n tiene derecho a intervenir en el mercado de esta forma. Sin embargo, la demanda solo deber√≠a ser juzgada el pr√≥ximo a√Īo.

As√≠, muchos inquilinos llegan a la Navidad con dinero inesperado, pero tienen miedo de gastarlo, dice Santiago. ‚ÄúMuchos propietarios han reducido su alquiler, pero han pedido a la gente que se quede con el dinero, porque la situaci√≥n a√ļn puede cambiar‚ÄĚ, comenta. ¬ęY si cambia, tendr√° que devolver el descuento¬Ľ.

Tambi√©n hay anuncios de inmuebles con dos valores: uno en alquiler con la rebaja, y otro ¬ęcompleto¬Ľ, que ser√° v√°lido si se suspende la rebaja en los tribunales. La consultora Guthmann estima que faltan unas 200.000 casas en Berl√≠n para abastecer toda la demanda de la ciudad. Con las limitaciones, existe el riesgo de que menos empresas quieran construir nuevas viviendas y el problema empeore.

¬ęCuando el gobierno interviene en las rentas, tambi√©n afecta a los mercados de venta de propiedades y construcci√≥n, que absorbe mucha mano de obra y juega un papel importante en la generaci√≥n de empleos en la recuperaci√≥n pospand√©mica¬Ľ, dice Agostinho Pascalicchio, profesor de econom√≠a en Mackenzie. .

Pascalicchio se√Īala que el mayor uso de sitios web y aplicaciones para acercar a residentes e inquilinos puede estimular la informalidad, escenario que impone m√°s dificultades al gobierno para mediar las relaciones.

El alcalde de Berl√≠n, Michael Muller, argument√≥ durante los debates para la aprobaci√≥n de la medida en la legislatura municipal, a finales de 2019, que ¬ęun apartamento no es una inversi√≥n como las acciones o el oro¬Ľ. ¬ęLa diferencia es que la gente vive en apartamentos. Son un activo social, que necesita ser regulado¬Ľ.

Muller, del partido SPD (Socialdemócrata), ocupa el cargo desde 2014. Además de la congelación de los precios de alquiler y los descuentos, ha invertido en la compra de edificios privados, para que la ciudad los pueda alquilar a los berlineses a precios más justos.

Sus medidas han generado mucho debate. Los miembros de la oposici√≥n, que incluyen al partido de la canciller Angela Merkel, CDU, acusaron al alcalde de da√Īar la ciudad ya que las propuestas alienan a los inversores. Algunos representantes de la izquierda, a su vez, lo criticaron por no tomar acciones m√°s duras, como expropiar departamentos a empresas de alquiler, muy activas en la ciudad.

Claudia Acosta, investigadora de derecho urbanístico del Cepesp-FGV, recuerda que las intervenciones estatales en el mercado de la vivienda se vienen realizando desde el Imperio Romano. Y que Berlín da un paso más radical no solo al poner límites a los aumentos, sino al forzar la reducción de los contratos existentes.

¬ęCon la medida, el gobierno les quit√≥ a los propietarios un valor real concreto, ya pactado con los inquilinos y recibi√≥ mensualmente, y no una expectativa de aumento futuro, un dinero que a√ļn no existe. Esto genera un debate m√°s intenso, sobre cu√°nto el Estado puede intervenir en relaciones que involucran propiedades privadas ‚ÄĚ, dice Acosta. ‚ÄúEn una situaci√≥n como esta, quien ya era inquilino lo hizo bien. Pero quien venga y busque una casa a partir de ahora puede tener m√°s problemas‚ÄĚ, analiza.

El investigador se√Īala que, tras una intervenci√≥n como esta, la tendencia es que los propietarios empiecen a preferir la venta de las propiedades en lugar del alquiler, lo que reduce la oferta. Otra implicaci√≥n de la medida es que los propietarios invertir√°n menos en renovaci√≥n y mantenimiento, deteriorando el estado de casas y departamentos a lo largo de los a√Īos, si se mantienen las restricciones durante mucho tiempo.

La congelación de precios en Berlín será válida hasta 2025.

¬ęEuropa est√° en una seria discusi√≥n sobre la crisis de la vivienda. Hasta hace un tiempo, con un trabajo promedio era posible pagar el alquiler, pero ahora ya no es posible mantenerse al d√≠a con el aumento de precios¬Ľ, dice. ‚ÄúHemos vivido esto en Am√©rica Latina durante d√©cadas, y la situaci√≥n de muchas personas que no pueden pagar la vivienda se ha convertido en algo com√ļn. Pero, para los europeos, esto es algo nuevo‚ÄĚ.

Nacho Vega

Nacho Vega. Nac√≠ en Cuba pero resido en Espa√Īa desde muy peque√Īito. Tras cursar estudios de Historia en la Universidad Complutense de Madrid, muy pronto me interes√© por el periodismo y la informaci√≥n digital, campos a los que me he dedicado √≠ntegramente durante los √ļltimos 7 a√Īos. Encargado de informaci√≥n pol√≠tica y de sociedad. Colaborador habitual en cobertura de noticias internacionales y de sucesos de actualidad. Soy un apasionado incansable de la naturaleza y la cultura. Perfil en Facebook:¬†https://www.facebook.com/nacho.vega.nacho Email de contacto: nacho.vega@noticiasrtv.com

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