Al forzar una reducción de los alquileres, Berlín está experimentando una caída en la oferta inmobiliaria y confusión legal





A fines de noviembre, Berlín dio un paso más en la política para reducir los alquileres de la ciudad: después de congelar los valores a principios de este año, el gobierno de la ciudad de la capital alemana ordenó a los propietarios que redujeran los precios de los contratos considerados demasiado caros.





La medida, vigente desde el 23 de noviembre, determinó límites para el cobro de la renta, definidos según ubicación, año de construcción y estado de cada inmueble. Los propietarios que cobran más allá de estos límites se vieron obligados a bajar el precio de inmediato.

La medida, sin embargo, ha creado problemas: por un lado, los inquilinos no están seguros de la aplicación de la reducción, ya que la cuestión ha terminado en los tribunales. Por otro lado, el número de propiedades en el mercado cayó incluso antes de que la norma entrara en vigor, como resultado de la congelación de precios y las discusiones sobre la medida más reciente.

Según datos de la consultora Gutmann, el total de plazas ofertadas en alquiler cayó un 77% en la comparación entre octubre de 2020 y el mismo mes de 2019. La consultora realizó la encuesta a partir de anuncios en las principales webs y periódicos.

En el mismo período, el valor medio del alquiler de los nuevos contratos pasó de 11,10 euros a 12 euros el m² (incremento del 8,1%), ya que la congelación no afecta a los inmuebles construidos desde 2014.

Además de los cambios en las reglas, el mercado se vio afectado por la pandemia de Covid-19. Con las restricciones de viajes internacionales, muchos estudiantes y trabajadores extranjeros que se mudarían a Berlín este año tuvieron que posponer o cancelar los planes, lo que eliminó parte de la presión sobre los precios.

Sin embargo, cuando la situación se normalice, puede surgir una gran crisis de falta de propiedades en alquiler.





La llegada de extranjeros fue precisamente uno de los principales motivos de la subida del precio de la vivienda en la capital alemana. Según la BMV (Asociación de Inquilinos de Berlín), el precio medio del alquiler subió un 30% entre 2014 y 2019. Vivir en un apartamento de 60 m² cuesta unos 850 euros al mes (5.400 reales), lo que consume, en general, un tercio del ingreso familiar promedio en la ciudad.

Se estima que el 85% de los habitantes de Berlín viven en propiedades alquiladas.

Para la consultora F + B, los propietarios podrían perder 250 millones de euros al año con la medida. En promedio, será 40 euros (R $ 253) menos al mes para la propiedad alquilada. La reducción de valores, por su parte, debería afectar a unos 365 mil contratos de arrendamiento, según la BMV.

Los propietarios buscan formas de eludir la regla. Una encuesta realizada por Conny, una organización de protección al consumidor, señaló que 3 de cada 4 propietarios con derecho a la reducción no fueron notificados del cambio.

«Muchos extranjeros aquí no hablan alemán con fluidez y desconocen la ley, por eso hay muchos inquilinos que fingen que no ha pasado nada», dice Bruno Santiago, de 31 años, un estudiante brasileño que vive en Berlín.

Como al gobierno le resultará difícil inspeccionar la aplicación del descuento en miles de contratos, existe una guía para que los residentes verifiquen en un sitio web si tienen derecho al reembolso. Y, si el propietario rechaza el descuento, debe presentar demandas para recuperar el monto pagado en exceso indebidamente.

Las entidades propietarias también acudieron a los tribunales para cuestionar la medida, y el caso llegó al Tribunal Constitucional alemán, que decidirá si la ciudad de Berlín tiene derecho a intervenir en el mercado de esta forma. Sin embargo, la demanda solo debería ser juzgada el próximo año.

Así, muchos inquilinos llegan a la Navidad con dinero inesperado, pero tienen miedo de gastarlo, dice Santiago. “Muchos propietarios han reducido su alquiler, pero han pedido a la gente que se quede con el dinero, porque la situación aún puede cambiar”, comenta. «Y si cambia, tendrá que devolver el descuento».

También hay anuncios de inmuebles con dos valores: uno en alquiler con la rebaja, y otro «completo», que será válido si se suspende la rebaja en los tribunales. La consultora Guthmann estima que faltan unas 200.000 casas en Berlín para abastecer toda la demanda de la ciudad. Con las limitaciones, existe el riesgo de que menos empresas quieran construir nuevas viviendas y el problema empeore.

«Cuando el gobierno interviene en las rentas, también afecta a los mercados de venta de propiedades y construcción, que absorbe mucha mano de obra y juega un papel importante en la generación de empleos en la recuperación pospandémica», dice Agostinho Pascalicchio, profesor de economía en Mackenzie. .

Pascalicchio señala que el mayor uso de sitios web y aplicaciones para acercar a residentes e inquilinos puede estimular la informalidad, escenario que impone más dificultades al gobierno para mediar las relaciones.

El alcalde de Berlín, Michael Muller, argumentó durante los debates para la aprobación de la medida en la legislatura municipal, a finales de 2019, que «un apartamento no es una inversión como las acciones o el oro». «La diferencia es que la gente vive en apartamentos. Son un activo social, que necesita ser regulado».

Muller, del partido SPD (Socialdemócrata), ocupa el cargo desde 2014. Además de la congelación de los precios de alquiler y los descuentos, ha invertido en la compra de edificios privados, para que la ciudad los pueda alquilar a los berlineses a precios más justos.

Sus medidas han generado mucho debate. Los miembros de la oposición, que incluyen al partido de la canciller Angela Merkel, CDU, acusaron al alcalde de dañar la ciudad ya que las propuestas alienan a los inversores. Algunos representantes de la izquierda, a su vez, lo criticaron por no tomar acciones más duras, como expropiar departamentos a empresas de alquiler, muy activas en la ciudad.

Claudia Acosta, investigadora de derecho urbanístico del Cepesp-FGV, recuerda que las intervenciones estatales en el mercado de la vivienda se vienen realizando desde el Imperio Romano. Y que Berlín da un paso más radical no solo al poner límites a los aumentos, sino al forzar la reducción de los contratos existentes.

«Con la medida, el gobierno les quitó a los propietarios un valor real concreto, ya pactado con los inquilinos y recibió mensualmente, y no una expectativa de aumento futuro, un dinero que aún no existe. Esto genera un debate más intenso, sobre cuánto el Estado puede intervenir en relaciones que involucran propiedades privadas ”, dice Acosta. “En una situación como esta, quien ya era inquilino lo hizo bien. Pero quien venga y busque una casa a partir de ahora puede tener más problemas”, analiza.

El investigador señala que, tras una intervención como esta, la tendencia es que los propietarios empiecen a preferir la venta de las propiedades en lugar del alquiler, lo que reduce la oferta. Otra implicación de la medida es que los propietarios invertirán menos en renovación y mantenimiento, deteriorando el estado de casas y departamentos a lo largo de los años, si se mantienen las restricciones durante mucho tiempo.

La congelación de precios en Berlín será válida hasta 2025.

«Europa está en una seria discusión sobre la crisis de la vivienda. Hasta hace un tiempo, con un trabajo promedio era posible pagar el alquiler, pero ahora ya no es posible mantenerse al día con el aumento de precios», dice. “Hemos vivido esto en América Latina durante décadas, y la situación de muchas personas que no pueden pagar la vivienda se ha convertido en algo común. Pero, para los europeos, esto es algo nuevo”.

Nacho Vega

Nacho Vega. Nací en Cuba pero resido en España desde muy pequeñito. Tras cursar estudios de Historia en la Universidad Complutense de Madrid, muy pronto me interesé por el periodismo y la información digital, campos a los que me he dedicado íntegramente durante los últimos 7 años. Encargado de información política y de sociedad. Colaborador habitual en cobertura de noticias internacionales y de sucesos de actualidad. Soy un apasionado incansable de la naturaleza y la cultura. Perfil en Facebook: https://www.facebook.com/nacho.vega.nacho Email de contacto: nacho.vega@noticiasrtv.com

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *